Ejecución Hipotecaria

Recibir una demanda de ejecución hipotecaria exige actuar cuanto antes. En LegalDirect Abogados analizamos la hipoteca, la deuda reclamada, el procedimiento judicial y las alternativas disponibles para proteger la posición del propietario. La estrategia puede combinar la defensa procesal, la negociación con el banco, fondo o titular del crédito y, cuando sea conveniente, la venta voluntaria del inmueble antes de que la ejecución termine en subasta.

El primer paso es revisar de forma conjunta la escritura de préstamo, la cantidad reclamada, el vencimiento anticipado, los intereses y demás conceptos incluidos en la liquidación, las posibles cláusulas abusivas, la titularidad del crédito y la situación registral y posesoria del inmueble. También determinamos en qué fase se encuentra el procedimiento y qué plazos siguen abiertos, porque las posibilidades de actuación cambian de forma importante según el momento procesal.
Cuando existen motivos legalmente previstos para oponerse, estudiamos su alcance y la forma de plantearlos. La oposición no debe formularse de manera genérica, sino después de comprobar si el contrato, la liquidación o la actuación del acreedor ofrecen una base jurídica real para la defensa. También analizamos la posición de avalistas, fiadores y demás obligados cuando la reclamación se extiende frente a ellos.

Si la ejecución continúa, el inmueble puede llegar a subasta y posteriormente a adjudicación. En esta fase revisamos la certificación de cargas, el valor fijado para subasta, el estado del procedimiento, la aplicación del precio que pudiera obtenerse, la posible deuda que quedaría pendiente y las consecuencias sobre la posesión del inmueble. No todas las ejecuciones pueden suspenderse ni todas las subastas pueden paralizarse, por lo que resulta esencial valorar el expediente concreto antes de tomar una decisión.

Cuando el inmueble tiene valor de mercado y todavía existe margen temporal, puede ser conveniente estudiar una venta voluntaria antes de la subasta. Esta alternativa permite buscar un comprador y negociar un precio en condiciones de mercado, en lugar de dejar que el activo se realice exclusivamente dentro del procedimiento de ejecución. Si la operación es viable, el precio de la compraventa puede destinarse a cancelar o reducir la deuda hipotecaria y, si existe un remanente una vez atendidas las cargas y gastos correspondientes.
La operación debe coordinarse con el acreedor. Se solicita el saldo actualizado, se determina el importe necesario para cancelar la deuda y se organiza la compraventa y los pagos en notaría. Si el precio de venta no es suficiente para cubrir toda la deuda, será necesario negociar con el banco o fondo cómo se tratará la diferencia y en qué condiciones aceptaría la cancelación de la carga. La venta del inmueble no extingue por sí sola una deuda que no haya quedado totalmente satisfecha.

En determinados casos, el comprador residencial convencional no es el perfil adecuado para adquirir el inmueble. Puede ocurrir cuando la ejecución está avanzada, existe urgencia en la venta, el inmueble necesita una reforma importante, está ocupado, no existe posesión inmediata o presenta cargas o incidencias que dificultan una financiación hipotecaria ordinaria. En estas situaciones puede estudiarse la comercialización del activo dentro de un mercado especializado de inversores.
Los inversores pueden disponer de liquidez y experiencia para analizar activos procedentes de ejecuciones, viviendas ocupadas, operaciones que necesitan saneamiento o inmuebles que requieren reforma antes de volver al mercado. Esto no significa vender el inmueble a cualquier precio. El objetivo es comparar el valor que puede obtenerse mediante una venta a inversores con la alternativa de continuar la ejecución o con otras soluciones negociadas con el acreedor.

LegalDirect Abogados se ocupa del análisis jurídico de la ejecución, la deuda, la negociación con el acreedor y la documentación legal de la operación. Si el propietario decide explorar la venta del inmueble, InmoDirect Inversiones e Inmuebles puede, mediante una contratación independiente, encargarse de la comercialización y de la búsqueda de compradores o inversores. De esta forma se puede coordinar la parte jurídica y la parte inmobiliaria manteniendo claramente diferenciadas ambas actividades.

Cuando la hipoteca afecta a la vivienda habitual, analizamos también si el propietario puede acogerse a medidas específicas de protección para deudores hipotecarios en dificultades. Para ello se revisan sus circunstancias económicas y familiares, las características del préstamo y los requisitos aplicables a las medidas de reestructuración, quita, dación en pago u otras soluciones previstas para determinados supuestos.

Comenzamos revisando la escritura hipotecaria, la demanda, los requerimientos, la liquidación de la deuda y las comunicaciones recientes del banco, fondo o servicer. A partir de esa documentación determinamos la fase exacta del procedimiento y comparamos las distintas alternativas: defensa procesal, negociación, venta voluntaria o una combinación de ellas. Después definimos la estrategia y realizamos las actuaciones necesarias frente al acreedor y ante el Juzgado. Si la opción adecuada es vender, coordinamos también la operación, la cancelación de cargas y el cierre.

Para realizar un primer estudio es conveniente aportar la escritura de préstamo hipotecario, la demanda y resoluciones recibidas, el requerimiento judicial, la liquidación presentada por el acreedor, las últimas comunicaciones con el banco o fondo, los justificantes de pago disponibles y la documentación registral del inmueble. Con esa información podemos determinar en qué fase se encuentra la ejecución y qué alternativas pueden analizarse antes de que el procedimiento siga avanzando.